Kategorie-Archiv: Bau- und Architektenrecht

Bei Neubauten: Keine grenzüberschreitende Wärmedämmung

Wer sein Haus direkt an die Grundstücksgrenze baut, sollte von vornherein ausreichend Platz für die Wärmedämmung einkalkulieren, denn die Pflicht der Nachbarn, eine grenzüberschreitende Wärmedämmung zu dulden, gilt nicht für Neubauten.

Grundstückseigentümer müssen es nicht nach § 16a Abs. 1 NachbG Berlin dulden, dass Nachbarn eine Wärmedämmung anbauen, welche die Grundstücksgrenze überschreitet, wenn der Nachbar damit erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt. So entschied der BGH am 02. Juni 2017 (Urt. v. 02.06.2017, Az. V ZR 196/16).
Zu entscheiden war ein Berliner Fall. In Köpenick stritten sich seit Jahren Nachbarn, weil die nachträglich angebrachte Dämmschicht an der Seitenwand eines Mehrfamilienhauses ein paar Zentimeter über die Grundstücksgrenze ragt. Die Eigentümergesellschaft will die Wand noch verputzen und streichen, der Nachbar akzeptierte aber keinen Millimeter mehr – zu Recht.

Bauherren müssen die Wärmedämmung aufs eigene Grundstück bauen.
Neubauten sind so zu planen, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet – so der BGH.
Nach § 16a Abs. 1 NachbG Berlin sind Grundstückseigentümer verpflichtet, zugunsten des Klimaschutzes das Dämmen bestehender Nachbargebäude zu dulden. Der BGH betont aber den Zweck des Gesetzes: Der Gesetzgeber habe Grundstückseigentümern nicht generell gestatten wollen, eine Wärmedämmung grenzüberschreitend, also im Wege des Überbaus, anzubringen. Die nachbarliche Duldungspflicht sei nur für Bestandsbauten, also Altbauten eingeführt worden, bei denen der Nachbar sich nachträglich weigere oder horrende Gegenforderungen stelle. Bei Neubauten hingegen könne man vorsorgen und den Wärmeschutzanforderungen durch eine entsprechende Planung Rechnung tragen.
Im zu entscheidenden Fall hatte der Bauherr diese Vorgaben nicht beachtet, obwohl die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2001 vom 16. November 2001 bei der Errichtung des Gebäudes in den Jahren 2004/2005 bereits in Kraft war und das ungedämmte Mehrfamilienhaus unmittelbar an die Grenze zum Grundstück des Beklagten gebaut.

2 Verträge, ein Unterschied

Die beiden Vertragsarten des Kauf- und Werkvertrages sind vom Namen her wohl jedem bekannt. Dabei gibt es bei beiden viele Gemeinsamkeiten aber auch einige wichtige Unterschiede, v.a. im Gewährleistungsrecht. Wie diese Vertragsarten abzugrenzen sind können sie HIER nachlesen. Anhand eines kleinen Beispiels soll hier ein wesentlicher Unterschied aufgezeigt werden:
Herr A geht in ein Möbelgeschäft und kauft sich eine Schrankwand. Da er allerdings zwei linke Hände hat, vereinbart er mit dem Geschäft, dass dieses ihm die Schrankwand nach Hause liefern und dort auch aufbauen soll. Als sich nach der Montage jedoch Mängel am neuen Möbelstück zeigen, die von einer fehlerhaften Konstruktion herrühren, ist Herr A sauer. Er setzt dem Geschäft eine Frist und lässt die Schrankwand danach von einem Handwerker reparieren. Nun möchte er vom Möbelgeschäft Ersatz der Kosten hierfür haben.
Vorweg sei gesagt, dass die hier gemachten Ausführungen sehr abstrakt sind und es keine All-zweckantwort gibt in der Juristerei. Der berühmte Satz „Es kommt drauf an“ sei hier erwähnt.
Grundsätzlich lässt sich aber hier folgendes ausführen: Ist die Kaufsache mangelhaft bei der Übergabe, hat der Käufer einen Nacherfüllungsanspruch. Er kann sich aussuchen ob die Sache vom Verkäufer repariert wird oder ob ihm eine neue geliefert werden muss. Setzt er dem Verkäufer hierfür eine Frist und läuft diese fruchtlos ab, kann er vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Letzteres setzt allerdings voraus, dass der Verkäufer den Mangel auch „zu vertreten hat“. Mit anderen Worten: „Er muss etwas dafür können“. Dies wird nach der gesetzlichen Regelung zwar vermutet, jedoch wird sich ein Verkäufer in den meisten Fällen bei Konstruktionsfehlern entlasten können, sodass Herr A in unserem Beispielsfall auf seinen Reparaturkosten sitzen bleibt. Anmerkung: Herr A hätte hier auf Reparatur bzw. Neulieferung klagen müssen!

Herr B hat ebenfalls Lust auf eine neue Schrankwand. Er möchte allerdings kein „0815“-Regal von der Stange sondern eine Spezialanfertigung, weshalb er zu einem Handwerker geht, der ihm nach Maß eine Schrankwand anfertigt, die auch noch individuell an sein Wohnzimmer angepasst ist. Die Schrankwand wird im Wohnzimmer des Herrn B vom Handwerker aufgebaut. Allerdings hat auch Herr B kein Glück: Auch seine Schrankwand ist mangelhaft. Auch Herr B setzt eine Frist die fruchtlos abläuft und auch B geht zu einem anderen Handwerker um es reparieren zu lassen und verlangt nun vom ersten Handwerker die Kosten hierfür. Bei Herrn B handelt es sich aber um einen Werkvertrag. Auch hier hat der Besteller einen Nacherfüllungsanspruch allerdings findet sich hier bereits ein entscheidender Unterschied zum Kaufrecht: Während im Kaufrecht der Käufer entscheiden kann ob er eine neue Sache bekommt oder ob die ihm übergebene repariert wird, kann im Werkvertragsrecht der Unternehmer dies entscheiden! Hier hätte also der Handwerker die Wahl gehabt ob er dem Herrn B eine ganz neue Schrankwand baut oder aber „nur“ die Mängel beseitigt. Aber der noch viel entscheidendere Unterschied ist das sog. Recht zur Selbstvornahme. Im Werkvertragsrecht kann der Besteller nach erfolglosem Ablauf der von ihm gesetzten Frist zur Nacherfüllung auch selbst (bzw. durch einen Dritten) den Mangel beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen ohne, dass es auf ein Vertretenmüssen des Unternehmers ankäme! Herr B kriegt also vom Handwerker die Kosten erstattet.

Kurzes zur Abgrenzung von Werk-, Werklieferungs- und Kaufvertrag

Die Vertragsarten des Kaufvertrags (u.U. mit Montageverpflichtung), Werklieferungsvertrags und des Werkvertrags sind voneinander abzugrenzen. Bei allen verpflichtet sich der eine Teil dem anderen Vertragspartner einen geldwerten Gegenstand zu verschaffen wofür er wiederum als Gegenleistung die Zahlung einer Geldsumme erhält.
Insbesondere gilt es aufgrund der gesetzlichen Unterschiede im Gewährleistungsrecht die beiden erstgenannten Vertragsarten vom Werkvertag abzugrenzen. (vgl. hierzu folgenden Beitrag) Denn bei einem sog. Werklieferungsvertrag ist Kaufrecht anzuwenden, einschließlich der für den Verbraucher so günstigen Vorschriften zum Verbrauchsgüterkaufrecht. Neben den kaufrechtlichen Regeln sind dabei zusätzlich, bei sog. nicht vertretbaren Sachen (vgl. § 91 BGB), einige Vorschriften aus dem Werkvertragsrecht ergänzend anzuwenden.
Während es bei einem Kaufvertrag allein um die Übergabe und Übereignung von Sachen geht (und es dabei unerheblich ist ob der Kaufgegenstand bereits existiert), sind diese beim Werklieferungsvertrag erst noch zu erstellen und beim Werkvertrag ist schlicht die „Herbeiführung eines Erfolges“, welcher eben auch in der Herstellung einer Sache liegen kann, geschuldet. Jedoch kann man sich als Verkäufer auch dazu verpflichten den Kaufgegenstand (etwa ein Regal) auch zu montieren. Dabei handelt es sich in einem solchen Fall immer noch um einem Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung), solange die Montage lediglich eine „Nebensache“ darstellt, mithin also der Schwerpunkt des Vertrages auf der Übergabe und Übereignung der Sache liegt. Bei Werklieferungsverträgen ist der Vertragsgegenstand vom Schuldner erst noch herzustellen und dann dem anderen Teil zu verschaffen. Da es somit letztlich auch hier v.a. um die Übergabe und Übereignung geht und es letztlich fast egal ist ob der Vertragsgegenstand vorher noch herzustellen ist, ist der Gedanke des Gesetzgebers gewesen auf beide Vertragsarten Kaufrecht anzuwenden, vgl. § 651 BGB. Ergänzend sind noch u.U. einige Vorschriften aus dem Werkvertragsrecht anzuwenden, wobei darauf hier einzugehen und die genaue Abgrenzung von Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung) und Werklieferungsvertrag darzulegen (welche ohnehin nicht so bedeutsam ist aufgrund der jeweiligen Anwendung von Kaufrecht) den Rahmen dieses Beitrages sprengen würde. Kurz gesagt: Kaufrecht ist auf sämtliche Verträge mit einer Verpflichtung zur Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen anzuwenden.
Viel wichtiger und auch schwieriger stellt sich die Abgrenzung zum Werkvertrag dar.
Ein Werklieferungsvertrag kann nur für die Herstellung beweglicher Sachen vereinbart werden und gilt somit nicht für Bauwerke. Verträge über die Errichtung von Bauwerken sind deshalb stets Werkverträge. Auch ist das Werklieferungsvertragsrecht nicht einschlägig für in einer Sache verkörperte geistige Leistungen also etwa die Erbringung einer Planung oder eines Gutachtens.
Letztlich geht es bei der Abgrenzung der Vertragsarten darum zu ermitteln worauf es den Vertragsparteien inhaltlich ankommt, was sie also schwerpunktmäßig beabsichtigt haben.
Die Abgrenzung kann im Einzelfall sehr schwierig sein, weshalb hier zur Verdeutlichung auf einige typische Fälle eingegangen wird.
Reparaturarbeiten wie etwa Instandhaltungs-, Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie ähnliche Veränderungen an bereits hergestellten Sache beurteilen sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Schon erwähnt wurde, dass geistige Leistungen, selbst wenn sie in einer beweglichen Sache verkörpert sind, nicht Werklieferungsvertragsrecht unterliegen, da der Schwerpunkt des Vertrages auf der Planungsleistung liegt.
Wenn neben der Lieferung (und etwaigen Herstellung) auch eine anschließende Montage geschuldet wird, ist wie bereits erwähnt danach zu fragen ob die Montage lediglich eine Nebenpflicht darstellt. In diese Überlegungen einzubeziehen sind v.a. die Art des zu liefernden Gegenstands sowie das Wertverhältnis von Lieferung und Montage. Regelmäßig dürfte ein Werklieferungsvertrag bzw. Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung) vorliegen, wenn der Erwerber die Sache eigentlich selbst montieren könnte, der Ein- oder Aufbau also lediglich als gesonderte Serviceleistung angeboten wird. Als Beispiel sei hier etwa die Lieferung und der Aufbau einer Schrankwand zu erwähnen.
Wenn hingegen die Montageleistung selbst dem Vertrag das Gepräge gibt, handelt es sich um einen Werkvertrag. Beispielhaft sei die Bestellung einer maßgeschneiderten Einbauküche, die den besonderen räumlichen Verhältnissen im Haus des Bestellers angepasst ist, erwähnt.
Es ist mithin bei Verträgen, die die Lieferung und Montage von beweglichen Sachen zum Gegenstand haben danach zu fragen ob die Montageleistung das Gesamtbild des Vertrages prägt (dann Werkvertrag) oder ob die Übertragung von Eigentum und Besitz im Vordergrund steht (dann jedenfalls Kaufrecht anwendbar).
Da auch der Herstellung von zu liefernden beweglichen Sachen, also bei Werklieferungsverträgen, ggf. gewisse Planungs- bzw. Konstruktionsleistungen vorausgehen, ist auch hier danach zu fragen ob diese lediglich als Vorstufe zu der im Mittelpunkt des Vertrages stehenden Lieferung oder als Schwerpunkt des Vertrages anzusehen sind. Bestellt man sich etwa einen Computer oder ein serienmäßig hergestelltes Motorrad, welches daraufhin gebaut wird, wobei Sonderwünsche des Kunden berücksichtigt werden, ist in der Regel von einem Werklieferungsvertrag auszugehen, da es den Parteien trotz der Sonderwünsche nur um das fertige Produkt geht und die Anfertigung im Vorfeld als Nebensache zu beurteilen ist.

Die wesentlichen Aspekte hat der BGH bereits in einer Entscheidung im Jahr 2009 zusammengefasst: 1. Kaufrecht ist auf sämtliche Verträge mit einer Verpflichtung zur Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen anzuwenden. 2. Verträge, die allein die Lieferung von herzustellenden beweglichen Bau- oder Anlagenteilen zum Gegenstand haben, sind nach Maßgabe des § 651 BGB nach Kaufrecht zu beurteilen. Die Zweckbestimmung der Teile, in Bauwerke eingebaut zu werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. 3. Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn Gegenstand des Vertrags auch Planungsleistungen sind, die der Herstellung der Bau- und Anlagenteile vorauszugehen haben und nicht den Schwerpunkt des Vertrags bilden.

Baurecht: Beizubringende Unterlagen; eine Checkliste für Mandanten

Folgende Unterlagen sollten Sie zur Besprechung mitbringen bzw. folgende Hinweise sollten beachtet werden, damit sich unsere Zusammenarbeit einfacher gestaltet und Zeit eingespart werden kann:

1. Zeitstrahl
Ein zeitlich geordneter Zahlstrahl sollte stichwortartig gefertigt werden (wann fanden welche Vereinbarungen statt, wann geschah was, wer (Name und Anschrift) war dabei). Eine einigermaßen zeitnahe Anfertigung hat den Vorteil, dass die Erinnerung genauer ist.

2. Zusammenstellung
Unterlagen, die für die Beurteilung der Angelegenheit wesentlich sind, sollten zusammengestellt und mitgebracht werden. Bitte vermeiden Sie es Schriftstücke ungeordnet zu übergeben. Bitte kopieren Sie sämtliche relevanten Unterlagen; die Kopien sind für meine Akte gedacht, die Originale verbleiben bei Ihnen (wenn in der Kanzlei Kopien angefertigt werden sollen entstehen Ihnen hierdurch nur Kosten, die Sie sich so ersparen können).

Vor Übergabe sollten die Unterlagen gesichtet und (bspw. zeitlich) geordnet werden, so dass auf beiden Seiten Zeit eingespart werden kann.

Denken Sie bitte daran, dass Bilder oft mehr sagen als “1000 Worte”.

3. Namen- und Adressenliste
Namen, Adressen, Telefon- und Faxnummern der Vertragspartner oder evtl. Zeugen oder Sachverständigen sollten aufgelistet werden.

4. Info-Personen
Es kann sich ggf. (insb. bei komplizierten Sachverhalten) empfehlen, kompetente Personen – bspw. Architekten, unmittelbar mit der Sache befasste Mitarbeiter oder Ingenieure – zur Besprechung mitzubringen.

5. Ggf. Informationen über Ihre Firma und den Vertragspartner

 Name der Firma
 Geschäftsführer/Gesellschafter
 Anschrift
 Telefon-/Fax- und Handynummer
6. Unterlagen
Bsp: Werklohnforderung und Vergütungsforderung des Architekten

1) Vergütungsforderung des Bauunternehmers
 -Leistungsverzeichnis
 -Angebot
 -Vertragsbedingungen
 -ggf. zusätzliche technische Bedingungen
 -schriftlicher Bauvertrag bzw. das schriftliche Auftragsschreiben
 -nachträgliche Vereinbarungen (Zusatzvertrag/Änderungen)
 -Rechnungen (Abschlagszahlungsrechnungen; Schlussrechnung; Aufstellung der Zahlungen mit genauen Daten und Summen – z.B. wegen der Frage des Skontos), Mahnungen
 -Abnahmeprotokoll oder andere Protokolle betreffend Begehungen
 -Korrespondenz betreffend etwaiger Mängel und den etwaigen Verzug
 -Gutachten / gutachterliche Stellungnahmen
 -sonstige wichtige Korrespondenz
 -Mitteilung der noch offenen Forderung, die von der Gegenseite verlangt werden soll bzw. Mitteilung, welches Interesse Sie gegenüber der Gegenseite geltend machen wollen
 -Fotografien
2) Vergütungsforderungen des Architekten
 schriftliche Vollmacht, die ggf. mit Verpflichtungserklärung ausgestattet ist
 schriftlicher Architektenvertrag, ggf. das einseitige Angebot, falls der Vertrag nicht von beiden Parteien unterzeichnet wurde
 Abschlagszahlungsrechnungen und ggf. Schlussrechnung, Mahnungen
 Bauvoranfrage bzw. Baugesuch
 Korrespondenz betreffend das konkrete Problem
 Mitteilung der noch offenen Forderung, die von der Gegenseite verlangt werden soll bzw. Mitteilung, welches Interesse Sie gegenüber der Gegenseite geltend machen wollen
Bausächliche Streitigkeiten können vielfältig sein. Die zur Verfügung zu stellenden Unterlagen richten sich v.a. danach, was zwischen den Parteien streitig ist. Sollten bspw. „nur“ Baumängel streitig sein, sollten diese insb. nach ihrer Lage und Gestalt so beschrieben werden, dass auch ein Dritter sie finden kann. Im Zweifel fragen Sie mich ganz einfach danach welche Unterlagen Sie mitbringen sollen.

7. Gebührenhinweis
Ich möchte darauf hinweisen, dass die Beratungstätigkeit eines Rechtsanwalts naturgemäß „Geld“ kostet. Jede Beratungstätigkeit eines Rechtsanwaltes führt zu Gebühren gem. dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) bzw. zu Gebühren gem. Vergütungsvereinbarung. Es kann insb. auch ein Stundenhonorar vereinbart werden. Das Stundenhonorar kann die gesetzlichen Gebühren übersteigen!

Wichtiges zum neuen Baurecht für Verbraucher

Bereits am 2. März 2016 hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Das Gesetz wird zum 01.01.2018 in Kraft treten, weshalb hier überblicksmäßig die wesentlichen und für Verbraucher interessantesten Neuerungen dargestellt werden sollen.

Zunächst werden Änderungen aufgezeigt welche das „allgemeine“ Werkvertragsrecht betreffen bevor auf das künftige „Verbraucherbauvertragsrecht“ eingegangen wird. Ein Verbraucherbauvertrag liegt bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchen vor, welche die Errichtung eines kompletten Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht für das Gebäude zum Gegenstand haben. Zu guter Letzt soll auch noch kurz auf die Änderungen im kaufrechtlichen Mängelgewährleistungsrecht eingegangen werden.

Allgemeines:
Künftig werden die Voraussetzungen und Rechtsfolgen für die Kündigung eines Werkvertrags aus wichtigem Grund gesetzlich geregelt. Als Neuerung muss diesbezüglich die Möglichkeit einer Teilkündigung bzgl. eines nach dem Vertrag abgrenzbaren Teils der Leistung erwähnt werden.
Um Bauverträge künftig zu kündigen muss die Schriftform gewahrt werden womit für mehr Klarheit und Beweisbarkeit gesorgt wird.
Die Abnahmefiktion tritt künftig ein (d.h. das Werk gilt als abgenommen), wenn der Besteller nicht innerhalb einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert. Diese Frist kann der Unternehmer dem Besteller nach Vollendung des Werkes setzen. Die Abnahme ist im Werkvertragsrecht von großer Bedeutung, weil dies u.a. den Zeitpunkt markiert ab dem der Besteller Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Der Besteller kann den Eintritt der Abnahmefiktion aber bereits mit der Benennung eines unwesentlichen Mangels vermeiden.

Verbraucherrecht:
Um Verbraucher künftig im Rahmen von Bauverträgen stärker abzusichern, enthält das neue Recht einige Schutzvorschriften. So können Verbraucher etwa künftig Bauverträge innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Somit haben sie die Möglichkeit, ihre Entscheidung zum Bau eines Hauses, welche mit hohen finanziellen Verpflichtungen verbunden ist, nochmals zu überdenken.
Weiter trifft den Unternehmer vor Vertragsschluss eine Baubeschreibungspflicht. Der Unternehmer muss künftig dem Verbraucher vor Vertragsschluss in Textform eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, wobei gesetzliche Mindestanforderungen an eine solche gestellt werden. In ihr sind etwa die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer und verständlicher Weise darzustellen und sie muss verbindliche Angaben zur Bauzeit (Zeitpunkt der Fertigstellung oder Dauer) enthalten. Somit kann man sich als Verbraucher einen Überblick über die angebotene Leistung verschaffen und verschiedene Angebote miteinander besser vergleichen. Auch sind Unternehmer künftig verpflichtet dem Verbraucher Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen, welche der Verbraucher etwa zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung eines Kredits benötigt.
Um Verbraucher vor zu hohen Abschlagszahlungsforderungen zu schützen, werden diesbezügliche Obergrenzen gesetzlich festgelegt.

Änderung des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts:
Durch die Gesetzesreform wird auch das Recht der kaufrechtlichen Mängelhaftung an die aktuelle Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) angepasst. An der jetzigen Rechtslage ändert sich damit für Verbraucher nichts. Ausgangspunkt war ein Urteil des EuGH vom 16. Juni 2011. Danach ist der Verkäufer gegenüber einem Verbraucher verpflichtet im Rahmen der Nacherfüllung die Aus- und Einbaukosten bereits eingebauter, mangelhafter, beweglicher Sachen zu tragen, falls der Verbraucher diese ihrer Art und ihrem Verwendungszweck nach in eine andere Sache eingebaut hat. Jedoch soll der Verkäufer entscheiden können ob er den Aus- und Einbau selbst vornimmt oder dem Käufer Kostenersatz leistet. Weiter wird nun auch im Gesetz deutlich gemacht, dass dem Verkäufer kein sog. absolutes Verweigerungsrecht zusteht, wenn sowohl eine Nachbesserung als auch eine Neulieferung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. In einem solchen Fall kann der Verkäufer dem Verbraucher gegenüber den Aufwendungsersatz auf einen angemessenen Betrag beschränken.
Kurz gesagt stellt die Änderung des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts somit für Verbraucher keine Änderung der Rechtslage sondern lediglich eine redaktionelle Änderung des Gesetzes dar.

Sämtliche hier erwähnten Neuerungen gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. Bis dahin geschlossene Verträge richten sich weiterhin nach bisherigem Recht.

Zubehör ist bei Berechnung der Maklerprovision zu berücksichtigen!

Im Zweifel erstreckt sich eine Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache auch auf deren Zubehör. Daher ist bei der Berechnung der Maklerprovision kein von dem Gesamtkaufpreis gesondert ausgewiesener Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör abzuziehen.
Oftmals erfolgt aus Gründen der Steuerersparnis in Kaufverträgen über Grundstücke und Eigentumswohnungen eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs. Dazu gehören etwa Gartengeräte, Einbauküchen, Möblierung etc. Somit fällt insgesamt eine geringere Grunderwerbssteuer an.
Im Hinblick auf die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision stellt sich die Frage ob sich die Provision nur nach dem Kaufpreis der eigentlichen Immobilie richtet oder dafür auch der Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör einzubeziehen ist.
Mit dieser Frage hatte sich das AG Charlottenburg (231 C 51/14) zu befassen. Im zu entscheidenden Fall betrug die vereinbarte Provision „7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis“. Der Kaufpreis betrug 435.000 €. Weiter hieß es im Kaufvertrag: „Mitverkauft werden folgende Sachen: … Der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises beträgt € 18.000,00“.
Daraufhin kam es zu Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Makler, was die Berechnungsgrundlage der Maklerprovision von 7,14% sei. Die Käufer meinten, die Provision berechne sich lediglich aus dem um € 18.000,00 reduzierten Kaufpreis, mithin aus € 417.000,00. Der Teilbetrag von € 18.000,00 für mitverkaufte Sachen gehöre nicht zu dem der Provisionsberechnung zugrunde zu legenden Kaufpreis für die Immobilie, weshalb sie den hierauf entfallenden Provisionsanteil nicht schuldeten.
Dies sah das Gericht jedoch anders und entschied zugunsten des Maklers: Nach § 311c BGB erstreckt sich die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache. Darin kommt der Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, dass zwischen Hauptsache und Zubehör eine wirtschaftliche Einheit besteht, welche bei einer Veräußerung im Zweifel fortbestehen soll. Dies bestätigten auch die Käufer und Verkäufer im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich indem sie gerade kein Zubehör vom Kaufgegenstand ausgenommen hatten und das Grundstück einschließlich Zubehör in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichneten und sodann für dieses einen einheitlichen Kaufpreis vereinbart haben. Die Maklerprovision umfasst jedoch den kompletten Vertragswert des Hauskaufs, da sich für den beauftragten Makler kein Nachteil ergeben könne, wenn die Parteien, aus Gründen der Grunderwerbsteuerersparnis, eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs vornehmen.

Hinweis:
Die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Veräußerungsfall weiter besteht, kann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es kann sodann ein eigener, vom Grundstückskauf unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält aber jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages. Soll die Provision des Maklers davon ausgeschlossen werden, muss dies zuvor ausdrücklich im Vertrag mit ihm vereinbart werden.

Mängel am Bau – Wichtige Aspekte der Fristsetzung

Ein Bauherr muss bei Vorhandensein von Mängeln grundsätzlich der Baufirma sowohl eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen als auch die Kündigung androhen, um einen Anspruch auf Erstattung etwaiger Mängelbeseitigungskosten zu haben.

In den meisten Bauverträgen wird die VOB/B vereinbart, von der insbesondere der § 4 Abs. 7 Satz 3 eine wichtige Rolle für den Bauherrn spielen kann. Danach kann er, wenn die Baufirma ihrer Pflicht zur Beseitigung von Mängeln nicht nachkommt, eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen und erklären, dass er nach einem fruchtlosen Ablauf der Frist den Auftrag entziehen werde.
Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Auftraggeber nach § 8 I, III Nr. 2 VOB/B kündigen und Kosten, welche für die Beseitigung der Mängel durch eine dritte Firma entstehen, erstattet bekommen.
Sollte der Bauherr jedoch nur, unter Androhung der Kündigung, zur Mangelbehebung auffordern ohne eine Frist zu setzen bzw. ohne dass die Fristsetzung entbehrlich war, steht einem ein solcher Anspruch nicht zu.
(OLG Celle Urt. v. 17.01.2013- 6 U 60/12)

Auch wenn der Bauherr die Mängel in einem Gutachten dokumentiert und darin auch die Höhe der Kosten der Beseitigung der Mängel feststellen lässt, kann er diesen Gewährleistungsanspruch nicht gegenüber der Baufirma geltend machen, wenn er nicht beachtet hat, dass die Aufforderung zur Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung und Kündigungsandrohung erfolgt.