Kategorie-Archiv: Mietrecht

Berliner Kündigungsschutzfrist greift auch rückwirkend

Nach der Berliner-Kündigungsschutzklausel-Verordnung, welche zum 01.10.2013 in Kraft trat, ist eine Eigenbedarfskündigung nach der Umwandlung und Veräußerung einer Wohnung für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen. Vorher galt lediglich eine Sperrfrist von sieben Jahren und dies auch nicht in allen Berliner Bezirken.
Nach dem Landgericht Berlin (LG Berlin, Beschluss v. 17.03.2016,- 67 O 30/16) erfasse die Verordnung jedoch auch Mietverhältnisse, welche zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestanden, selbst dann, wenn der Vermieter den Wohnraum (wie im zu beurteilenden Fall) bereits vor Inkrafttreten der Verordnung erworben habe.
Begründet wurde die Entscheidung mit der überragenden Bedeutung des Mieterschutzes.
Zwar vertraue der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung darauf, dass er nur nach Maßgabe der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Vorschriften in seinen rechtlichen Möglichkeiten, über die Wohnung zu verfügen, beschränkt werde. Diese Erwartungshaltung müsse aber im Hinblick auf das Ziel, die Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen mit ausreichendem Wohnraum zu versorgen, zurücktreten. Außerdem habe der Vermieter damit rechnen können, dass der Berliner Senat den vorher geltenden Kündigungsschutz zeitlich und räumlich erweitern könnte.

Muss der Mieter kleine Reparaturen zahlen?

Die Instandhaltung des Mietobjekts ist gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist dieser dazu verpflichtet die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Im Bereich der Wohnraummiete können aber die Kosten für kleine Schäden an Teilen der Mietsache durch Vertragsklauseln (sog. „Kleinreparaturklauseln“ oder „Bagatellschadensklauseln“) auf den Mieter abgewälzt werden. Allerdings müssen solche Klauseln den von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Kriterien entsprechen, weil sie ansonsten wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind.

Diese Kriterien sind:
1. Beschränkung auf Kleinreparaturen

Unter Kleinreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zu verstehen, die das Beheben kleiner Schäden an Gegenständen umfassen, die dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen.
Beispielhaft genannt seien: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen.
Die Klausel darf also nicht so gefasst sein, dass hierunter auch unter Putz liegende Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (BGH, NJW 1989, 2247). Der Mieter kann also bspw. nicht verpflichtet werden, die Reparatur an den Rollladenkästen zu bezahlen, wohl aber an den Rollladengurten (AG Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 – 11 C 4919/03 -ZMR 2004, 120). Auch die Heizungstherme zählt zu den Gegenständen, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (Amtsgericht Köln, Urteil v. 27.01.2011 – 210 C 324/10). Auch die Reparatur des in einem WC-Spülkasten eingebauten Schwimmerventils stellt keine “Kleinreparatur” in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfähig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters. Entsprechend verhält es sich mit Heizkörperventilen: “Hängen” die Ventile, weil im Inneren verkalkt oder verschmutzt, so ist die Reparatur nicht Sache des Mieters, denn auf das “Innenleben” der Ventile hat der Mieter keinen Zugriff.

2. Höchstgrenze für Kosten einer einzelnen Reparatur und pro Jahr

Die Vertragsklausel muss zudem einen angemessenen Höchstbetrag für die jeweilige Einzelreparatur enthalten.
Die Obergrenze dürfte bei 75 Euro liegen (OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385). Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes soll auch ein Betrag von bis zu 110 Euro zulässig sein.
Des Weiteren setzt eine wirksame Kleinreparaturklausel voraus, dass auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen.
Die Kosten aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres dürfen nicht mehr als 300 Euro bzw. 6 % der Jahresbruttokaltmiete betragen (BGH NJW 1992, 1759).

Entspricht die Klausel im Mietvertrag nicht diesen Grundsätzen, ist sie unwirksam.
Eine “Umdeutung” oder ähnliches kommt nicht in Betracht, der Mieter ist dann nicht dazu verpflichtet, Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Werden in ihr also etwa Gegenstände aufgezählt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen oder liegen die Reparaturkosten in einem einzelnen Schadensfall jedenfalls über 110 Euro trifft den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht (der Mieter muss auch keinen Kostenanteil bezahlen).

Urteil BGH – Schönheitsreparaturklauseln

Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind nur wirksam, wenn Wohnungen zu Mietbeginn frisch renoviert sind

In den meisten Mietverträgen sind Klauseln zu finden, in denen der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache auf den Mieter überträgt.
Streitigkeiten über die Wirksamkeit solcher Klauseln sind wohl eines der größten Themen im (Wohnraum-)Mietrecht. Durch ein Grundsatzurteil hat der BGH nun seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert.
Nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebenen Wohnungen unwirksam. (Az.: VIII ZR 185/14).

Des Weiteren dürfen Mieter nicht dazu verpflichtet werden, zumindest anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, falls sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen (unabhängig davon ob eine Wohnung bei Einzug renoviert war oder nicht).
Mit diesem Urteil kippte der BGH seine bisherige Rechtsprechung, nach welcher eine wirksame Klausel nicht voraussetzte, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn frisch renoviert war. Die alte Rechtsprechung stelle eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar, wenn dieser nicht nur seine, sondern auch die Abnutzungen seines Vormieters zu beseitigen hätte.
Dieses Grundsatzurteil dürfte eine Vielzahl von Mietern in ganz Deutschland betreffen.

Die Mietpreisbremse

Seit dem 01.Juni 2015 ist die Mietpreisbremse für Berlin in Kraft getreten. Damit ergeben sich einige Neuerungen für Mietverträge.

Sinn und Zweck der Mietpreisbremse soll es sein, bei Neuvermietung den Mietpreis regulieren zu können, Vermietern soll die Möglichkeit entzogen werden bei Neuvermietungen den Mietpreis beliebig hoch anzusetzen. Dabei gilt die Mietpreisbremse jedoch nur für Mietverträge, die ab dem 01.Juni 2015 geschlossen werden, Mietverträge vor diesem Datum sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst. Das bedeutet, dass eine Senkung des Mietpreises für ältere Mietverträge über die Mietpreisbremse nicht möglich ist.

Im Einzelnen legt die Mietpreisbremse fest, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung die ortsübliche Miete um maximal 10% übersteigen darf. Liegt als nach dem Berliner Mietspiegel die ortsübliche Miete bei 6,00 € pro Quadratmeter, so darf der neue Mietpreis nicht über 6,60 € pro Quadratmeter liegen.
Sollte man doch einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, bei welchem die Miete den ortsüblichen Preis mehr als 10% übersteigt, so ist schnelles Handeln geboten. Der Mieter muss die zu viel gezahlte Miete beim Vermieter rügen, erst ab dem Zeitpunkt kann die zu viel gezahlte Miete zurück verlangt werden. Bei Unsicherheiten des Mieters darüber, ob sein Mietpreis rechtens ist sollte der Mieterverein oder ein Anwalt gefragt werden.

Von der Mietpreisbremse sind jedoch einige Wohnungen ausgenommen. Sie gilt nicht für Neubauten. Dies sind Wohngebäude, die nach dem 01.10.2014 errichtet wurden. Ebenso gilt sie nicht für umfassend modernisierte Wohnungen, also für Wohnungen, bei welchen die Modernisierungskosten in etwa ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen.

Die Mietpreisbremse gilt für 5 Jahre, also bis Ende Mai 2020.

Kündigung “zum nächstmöglichen Termin” – hinreichend bestimmt?

Normalerweise bedarf es eines Kalenderdatums, wenn ein Arbeitgeber einem Arbeitnehmer kündigen möchte. Ausnahmsweise reicht es allerdings aus, wenn sich dieses Datum aus dem Kündigungsschreiben hinreichend ergibt, u.a. wenn gesetzliche Grundlagen genannt werden.
So beschreibt § 622 BGB mit welchen Fristen gekündigt werden darf. Lässt sich hieraus das Kündigungsdatum ohne Weiteres errechnen, reichen Formulierungen wie “zum nächstmöglichen Termin” für eine wirksame Kündigung aus. Weiterlesen