Die Instandhaltung des Mietobjekts ist gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Gem\u00e4\u00df \u00a7 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist dieser dazu verpflichtet die Mietsache w\u00e4hrend der Mietzeit in einem zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
\nIm Bereich der Wohnraummiete k\u00f6nnen aber die Kosten f\u00fcr kleine Sch\u00e4den an Teilen der Mietsache durch Vertragsklauseln (sog. \u201eKleinreparaturklauseln\u201c oder \u201eBagatellschadensklauseln\u201c) auf den Mieter abgew\u00e4lzt werden. Allerdings m\u00fcssen solche Klauseln den von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Kriterien entsprechen, weil sie ansonsten wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind.<\/p>\n
Diese Kriterien sind: Unter Kleinreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zu verstehen, die das Beheben kleiner Sch\u00e4den an Gegenst\u00e4nden umfassen, die dem \u201eh\u00e4ufigen Zugriff\u201c des Mieters unterliegen. Die Instandhaltung des Mietobjekts ist gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Gem\u00e4\u00df \u00a7 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist dieser dazu verpflichtet die Mietsache w\u00e4hrend der Mietzeit in einem zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Im Bereich der Wohnraummiete k\u00f6nnen aber die Kosten f\u00fcr kleine Sch\u00e4den an Teilen der Mietsache durch Vertragsklauseln (sog. \u201eKleinreparaturklauseln\u201c oder […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-100","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-mietrecht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/100","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=100"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/100\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":101,"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/100\/revisions\/101"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=100"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=100"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.krebstekies.de\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=100"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n1.\tBeschr\u00e4nkung auf Kleinreparaturen<\/strong><\/p>\n
\nBeispielhaft genannt seien: Installationsgegenst\u00e4nde f\u00fcr Elektrizit\u00e4t, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und T\u00fcrverschl\u00fcsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterl\u00e4den Rolll\u00e4den, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenst\u00e4nde wie etwa K\u00fchlschr\u00e4nke, Waschmaschinen und dergleichen.
\nDie Klausel darf also nicht so gefasst sein, dass hierunter auch unter Putz liegende Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenst\u00e4nde fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Ber\u00fchrung kommt (BGH, NJW 1989, 2247). Der Mieter kann also bspw. nicht verpflichtet werden, die Reparatur an den Rollladenk\u00e4sten zu bezahlen, wohl aber an den Rollladengurten (AG Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 – 11 C 4919\/03 -ZMR 2004, 120). Auch die Heizungstherme z\u00e4hlt zu den Gegenst\u00e4nden, die nicht dem h\u00e4ufigen Zugriff des Mieters unterliegen (Amtsgericht K\u00f6ln, Urteil v. 27.01.2011 \u2013 210 C 324\/10). Auch die Reparatur des in einem WC-Sp\u00fclkasten eingebauten Schwimmerventils stellt keine „Kleinreparatur“ in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von au\u00dfen durch den Mieter bet\u00e4tigt wird abbricht oder sonst funktionsunf\u00e4hig wird. Das Schwimmerventil unterliegt n\u00e4mlich nicht dem Zugriff des Mieters. Entsprechend verh\u00e4lt es sich mit Heizk\u00f6rperventilen: „H\u00e4ngen“ die Ventile, weil im Inneren verkalkt oder verschmutzt, so ist die Reparatur nicht Sache des Mieters, denn auf das „Innenleben“ der Ventile hat der Mieter keinen Zugriff.
\n
\n2.\tH\u00f6chstgrenze f\u00fcr Kosten einer einzelnen Reparatur und pro Jahr<\/strong>
\nDie Vertragsklausel muss zudem einen angemessenen H\u00f6chstbetrag f\u00fcr die jeweilige Einzelreparatur enthalten.
\nDie Obergrenze d\u00fcrfte bei 75 Euro liegen (OLG Hamburg 5 U 135\/90, WM 91, 385). Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes soll auch ein Betrag von bis zu 110 Euro zul\u00e4ssig sein.
\nDes Weiteren setzt eine wirksame Kleinreparaturklausel voraus, dass auch eine H\u00f6chstgrenze f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen.
\nDie Kosten aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres d\u00fcrfen nicht mehr als 300 Euro bzw. 6 % der Jahresbruttokaltmiete betragen (BGH NJW 1992, 1759).
\n
\nEntspricht die Klausel im Mietvertrag nicht diesen Grunds\u00e4tzen, ist sie unwirksam.<\/strong> Eine „Umdeutung“ oder \u00e4hnliches kommt nicht in Betracht, der Mieter ist dann nicht dazu verpflichtet, Kosten f\u00fcr Kleinreparaturen zu \u00fcbernehmen. Werden in ihr also etwa Gegenst\u00e4nde aufgez\u00e4hlt, die nicht dem h\u00e4ufigen Zugriff des Mieters unterliegen oder liegen die Reparaturkosten in einem einzelnen Schadensfall jedenfalls \u00fcber 110 Euro trifft den Vermieter die vollst\u00e4ndige Instandhaltungspflicht (der Mieter muss auch keinen Kostenanteil bezahlen). <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"